Ein Forwarddarlehen ist eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld bei einer Baufinanzierung. Um einen günstigen Kreditzins für diese nachfolgende Finanzierung zu bekommen, sollte man in jedem Fall einen Forward Darlehen Vergleich machen. Je nach Kreditinstitut und dem jeweiligen Zinsniveau kann man so ein "Vorratsdarlehen" in der Regel bis zu 60 Monate im Voraus abschliessen. Vor allem in Zeiten von niedrigen Kreditzinsen spielt dies den Kreditnehmern für diese spezielle Form eines Darlehens in die Karten. Einen Forward-Darlehen-Vergleich macht man am einfachsten im Internet. Hier bekommt man online die aktuellesten Angebote für eine günstige Anschlussfinanzierung.
Am schnellsten lässt sich dies online mit Hilfe eines Vergleichsrechners erledigen. Dazu muss der Darlehensnehmer einfach nur die benötigte Darlehenssumme (Restschuld), die gewünschte Laufzeit, die Vorlaufzeit, die Postleitzahl, die Beleihung sowie die Höhe der Tilgung im Rechner eingeben und auf den Button Forwarddarlehen vergleichen drücken.
Sofort werden die Finanzierungsangebote für den benötigten Folgekredit von verschiedenen Kreditinstituten angezeigt. Nun lassen sich alle Angebote übersichtlich miteinander vergleichen. Ist eine passende Anschlussfinanzierung im Vergleich gefunden, kann man sich bei der entsprechenden Bank die günstigen Bauzinsen für die Zukunft sichern.
Ist bei einer Immobilienfinanzierung nach Ende der Laufzeit noch eine Restschuld vorhanden, wird meist eine Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens gemacht. Sofort nach dem Ende der Zinsbindung des ersten Kredits beginnt die Anschlussfinanzierung und tilgt die Kreditschulden weiter.
So gesehen entspricht ein Forwarddarlehen einer herkömmlichen Finanzierung. Das Besondere daran ist, dass man mit diesem speziellen Darlehen die anschliessende Finanzierung schon einige Zeit vor dem Ablaufen der ersten Baufinanzierung vertraglich fixieren kann. Dies ist bis zu 5 Jahre je nach Geldinstitut und Zinsniveau im Voraus möglich. Die unterschiedlichen Konditionen und Kreditzinsen sollte man immer mit einem Forward-Darlehen-Vergleich gegenüberstellen.
Sollte die Baufinanzierung zum Beispiel in 3 Jahren auslaufen, so kann man sich jetzt bereits günstige Zinsen und Konditionen für den Folgekredit sichern. Vor allem bei einem niedrigen Zinsniveau ist dies überaus empfehlenswert.
Bei der Forwardperiode handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Forward-Darlehens und dem vereinbarten Beginn der Laufzeit, also das Datum an dem die Zinfestschreibung für das vorherige Darlehen beendet ist. In dieser Zeitspanne muss der Kreditnehmer kaum etwas berücksichtigen, er muss ganz einfach nur das bisherige Darlehen zurückzahlen. Zinszahlungen oder Kosten für die Bereitstellung fallen für das Forwarddarlehen innerhalb der Forward-Periode nicht an.
Für den Darlehensnehmer fallen in der Forward-Periode keine Kosten wie beispielsweise Zinsen für die Bereitstellung oder monatliche Ratenzahlungen an. Jedoch erheben die Kreditinstitute für die Zinsgarantie in der Regel einen Aufschlag. In welcher Höhe dieser liegt, kommt auf das geldgebende Kreditinstitut an. Dieser Zins-Aufschlag wird für jeden Monat berechnet in dem man sich den Zins vorab sichert.
Was bedeutet, umso länger man sich die Darlehenszinsen im Voraus sichert, desto höher ist auch der Zinsaufschlag. Liegt die Vorlauf-Zeit bis zu einem Jahr, gibt es vereinzelt Banken die dafür keinen Zinsaufschlag erheben. Wird ein Forward-Darlehen zu einem anderen Kreditinstitut umgeschuldet, kostet dies ausser dem Zins-Aufschlag auch noch zusätzliche Gebühren für die Abtretung der Grundschuld.
Der Verbraucher hat für eine Anschluss-Finanzierung generell drei Möglichkeiten:
Mit dem Forwarddarlehen kann sich der Kreditnehmer aktuell günstige Zinsen für eine künftige Anschlussfinanzierung bereits mehrere Jahre im Voraus sichern. Dieses Vorausdarlehen kann man entweder bei seiner bisherigen Bank oder einem neuen und eventuell zinsgünstigeren Kreditinstitut abschliessen.
Bei einer Umschuldung finanziert der Verbraucher die Restschuld seiner bisherigen Baufinanzierung bei einem anderen Geldinstitut.
Bei einer Prolongation wird die Finanzierung einfach bei dem bisherigen Kreditinstitut weitergeführt.
Was für eine Finanzierungsmöglichkeit für einen persönlich die Beste ist, kommt nicht nur auf die Zinsangebote an, sondern ist auch von der restlichen Laufzeit der bisherigen Finanzierung abhängig. Um die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten zu nutzen, sind zum Teil auch bestimme Fristen gültig.
Einen Forward-Darlehen-Vergleich sollte man spätestens dann starten, wenn die derzeitige Zinsfestschreibung in weniger als drei Monaten ausläuft. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem der bisherige Kreditgeber dem Darlehensnehmer mitteilen muss, ob er die Immobilienfinanzierung weiterführen will oder nicht.
Oft bekommt man von dem Kreditinstitut gleich ein Finanzierungsangebot für die Weiterführung des Kreditvertrages zugesandt. Spätestens jetzt muss sich ein Darlehensnehmer um die Anschlussfinanzierung kümmern. Besser ist es aber, schon ein paar Monate früher die Zinskondititonen anderer Banken für den Folgekredit zu vergleichen. Nur so lässt sich ein Finanzierungsangebot des bisherigen Geldinstituts einfacher bewerten und eventuell nachverhandeln.
Um nicht unter Zeitdruck zu geraten, sollte man jedoch schon etwa ein halbes Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist mit dem Forward-Darlehen-Vergleich und der Sondierung der verschiedenen Darlehensangebote beginnen. Mit dem online Vergleichsrechner lassen sich mehrere Finanzierungsangebote für einen Folgekredit rasch und unkompliziert vergleichen.
Tipp:
Prinzipiell ist es ratsam, den Finanzmarkt bereits innerhalb der letzten fünf Jahre der Zinsfestschreibung zu beobachten, um einen Anschlusskredit bei einem günstigen Stand der Zinsen eventuell früher abschliessen zu können. Denn ein Forward Darlehen kann der Darlehensnehmer schon sechzig Monate vor Ende der Zinsfestschreibung abschliessen. Eine normale Anschluss-Finanzierung hingegen lässt sich frühestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abschliessen.
Prinzipiell lässt sich ein Forwarddarlehen nur als Anschlussfinanzierung an eine bestehende Immobilien-Finanzierung abschliessen. Das heisst, diese spezielle Finanzierungsart bekommen nur Darlehensnehmer die einen laufenden Immobilienkredit haben und diesen nach Ende der Zinsfestschreibung ablösen möchten. Dabei sollte man beachten, dass sich ein Forward-Darlehen nur innerhalb einer festgelegten Frist abschliessen lässt:
Sollte die Restlaufzeit der Zinsbindung der laufenden Immobilien-Finanzierung kürzer als zwölf Monate sein, besteht keine Möglichkeit mehr ein Forwarddarlehen abzuschliessen. Dagegen besteht ab diesem Zeitpunkt die Möglichkeit eine übliche Anschlussfinanzierung zu machen, um sich gegebenenfalls auf diese Weise zinsgünstige Bedingungen zu sichern. Bis zum Beginn der Laufzeit ist für diese Zeit kein Zins-Aufschlag fällig.
Bei den Laufzeiten für ein Voraus-Darlehen gibt es je nach Kreditinstitut Unterschiede. Bei den meisten Anbietern kann man zwischen fünf, zehn, oder fünfzehn Jahren Zinsfestschreibung wählen. Es gibt aber auch vereinzelt Kreditinstitute die eine längere Darlehenslaufzeit von zwanzig oder fünfundzwanzig Jahren Zinsbindungsfrist anbieten. Das Forwarddarlehen lässt sich bei jedem Geldinstitut beantragen und muss nicht bei der bisher finanzierenden Bank abgeschlossen werden.
Jedoch ist es ratsam auch bei der Hausbank ein Angebot für den Folgekredit einzuholen und dies eventuell nachzuverhandeln, falls die Zinskonditionen bei anderen Kreditinstituten günstiger ausfallen. Denn ebenso wie bei der Umschuldung eines Immobiliendarlehens zu einer anderen Bank, sind auch bei einem Wechsel des Geldinstituts Grundbuch- und Notargebühren fällig, weil eine Übertragung der Grundschuld auf das neue Geldinstitut vorgenommen und somit der Eintrag im Grundbuch entsprechend abgeändert werden muss.
Nachfolgend ein paar nützliche Tipps, auf was man bei einem Vorausdarlehen bei der Immobilienfinanzierung achten sollte:
Im Idealfall sondiert man die Entwicklung der Kreditzinsen schon in den letzten 5 Jahren der Zinsfestschreibung, um sich eventuell schon in dieser Zeit günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Spätestens jedoch ein Vierteljahr vor dem Ablauf der Zinsfestschreibung sollte man sich mit Hilfe von einem Forward Darlehen Vergleich verschiedene Finanzierungangebote einholen. So bleibt noch ausreichend Zeit, mit der bisher finanzierenden Bank über die Anschlussfinanzierung zu verhandeln.
Es ist in jedem Fall vorteilhaft, immer mehrere Angebote und ihre Konditionen zu vergleichen. Die Zinskonditionen für die Anschluss-Finanzierung sollten bestenfalls niedriger sein als für eine neue Finanzierung, weil auch mehr Sicherheiten geboten sind.
Beim Forward-Darlehen-Vergleich sollte man nicht nur auf günstige Zinsen achten, sondern auch auf weitere Rahmenbedingungen wie auf die Option für kostenlose Sondertilgungen und der Möglichkeit für eine Tilgungssatz-Änderung.
Beim Ablauf einer Finanzierung besteht in der Regel die Möglichkeit Sondertilgungen zu leisten. Sollte man zu diesem Zeitpunkt finanziell die Möglichkeit dazu haben, ist es sinnvoll eine Sondertilgung vorzunehmen um auf diese Weise die Restschuld zu senken. Dies wiederum ermöglicht günstigere Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung.
Nach Möglichkeit sollte bei der Anschlussfinanzierung ein höherer Tilgungssatz gewählt werden, als beim vorherigen Darlehen. Durch die niedrigere Restschuld und einem günstigen Zins, lässt sich bei der selben monatlichen Rate schon ein höherer Tilgungssatz realisieren.
Auch bei einer Anschluss-Finanzierung wird der Zins für eine bestimme Laufzeit festgeschrieben. Dabei sollte man beachten, umso günstiger die Zinsen, desto länger sollte die Zinsfestschreibung sein. Sind die Zinsen hoch, empfiehlt sich eine möglichst kurze Zinsbindungsfrist.
Sinkt das Zinsniveau während der Darlehenslaufzeit der ersten Finanzierung erheblich, kann man sich die günstigen Zinsen mit Hilfe eines Forward-Darlehens für die Zukunft sichern. Ebenso lässt sich eine normale Anschluss-Finanzierung schon ein Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist abschliessen.
Für die Kreditsicherung der Anschlussfinanzierung ist die Übertragung der Grundschuld auf das neue Kreditinstitut ausreichend. Eine Löschung des Eintrags im Grundbuch sowie ein neuer Eintrag sind nicht notwendig. Die Gebühren für eine Umschreibung betragen zirka nur die Hälfte als bei einem Neueintrag und einer Löschung.
Sollte die bisherige Immobilienfinanzierung schon mehr als zehn Jahre laufen, kann der Darlehensnehmer den Kreditvertrag kündigen, ohne dass dafür die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Sind die Bauzinsen günstiger als bei der bestehenden Finanzierung, sollte man diese Möglichkeit nutzen.
Vor allem wenn die Zinssituation so niedrig ist wie derzeit, sind solche Vorausdarlehen natürlich gefragter denn je. Jeder Kreditnehmer möchte sich natürlich günstige Kreditzinsen für seinen Folgekredit sichern. Somit ist es dem Kreditnehmer möglich, die Baufinanzierung schon weit im Voraus und langfristig zu kalkulieren. Sichert man sich einen Niedrigzins und sollte der Marktzins in den kommenden Jahren nach oben klettern, so spart man sich mit einem Vorrats-Darlehen eine Menge Geld. Hier die Vorteile im Überblick:
Die Zukunft kann keiner genau vorhersagen. Schliesst man ein Voraus-Darlehen ab, ist dies natürlich auch rechtlich bindend und man muss dieses Vorratsdarlehen auch abnehmen. Sollte der Erstkredit auslaufen und man hat die Zinssituation flasch abgeschätzt und die Kreditzinsen sind niedriger als zuvor, dann muss man für das Forwarddarlehen trotzdem mehr bezahlen. Ebenso berechnen Geldinstitute für die Reservierung des jeweiligen Zinssatzes einen entsprechenden Aufschlag. Hier die Nachteile im Überblick:
Bei einem Forwarddarlehen ist immer wieder die Rede von einem echten und unechten Darlehen. Dies lässt sich schnell erklären: Die Zinsbindungsfrist startet bei einem unechten Forward-Darlehen schon an dem Tag, an dem der Darlehensvertrag abgeschlossen wurde und nicht erst zum Zeitpunkt der Auszahlung der Darlehenssumme. Somit hat der Darlehensnehmer automatisch eine verkürzte Zinsgarantie als ursprünglich vereinbart wurde. Deshalb sollte man bei einem Forward-Darlehen-Vergleich immer genau auf die Bedingungen achten und ein echtes Forward Darlehen bevorzugen, bei welchem die Zinsbindungsfrist erst mit dem Tag der Auszahlung der Kreditsumme startet.
| Konditionen | Echtes Forward Darlehen | Unechtes Forward Darlehen |
|---|---|---|
| Jahr des Abschlusses | 2016 | 2016 |
| Jahr der Auszahlung | 2019 | 2019 |
| Zinsfestschreibung in Jahren | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Laufzeit Zinsfestschreibung | läuft von 2019 bis 2029 | läuft von 2016 bis 2026 |
Stand vom: 28.04.2024.