Kaufpreis und Kapitalbasis
Trage den vereinbarten Kaufpreis und die gesamten einmaligen Kaufnebenkosten getrennt ein. Die Bruttokennzahl setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Bei der Nettokennzahl zählt auch das Geld zum eingesetzten Kapital, das beim Erwerb zusätzlich abgeflossen ist.
Von der Kaltmiete zum Jahresüberschuss
Die monatliche Kaltmiete wird zwölfmal angesetzt. Bei den jährlichen Kosten gehören diejenigen Ausgaben in die Rechnung, die du als Eigentümer selbst trägst. Sind mehrere Wohnungen enthalten, müssen Kaufpreis, Mieten und Kosten dieselbe Gruppe von Wohnungen beschreiben.
Warum sich zwei Objekte in der Reihenfolge ändern können
Zwei Wohnungen mit gleicher Kaltmiete und gleichem Kaufpreis haben dieselbe Bruttorendite. Hat eine davon höhere laufende Kosten oder einen höheren Kaufaufwand, sinkt ihre Nettorendite. Halte beim Vergleich außerdem fest, ob du eine vereinbarte Miete oder eine geschätzte künftige Miete verwendest.
So wird gerechnet
Bruttorendite = 12 × Monatskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nettorendite = (Jahreskaltmiete − jährliche Eigentümerkosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
Brutto bezieht sich auf den Kaufpreis. Netto berücksichtigt die eingegebenen Kaufnebenkosten und laufenden Eigentümerkosten.
Drei bebilderte Beispielrechnungen
Kauf mit Nebenkosten
| Kaufpreis | 250000 € |
|---|---|
| Einmalige Kaufnebenkosten | 25000 € |
| Monatskaltmiete | 1000 € |
| Eigentümerkosten pro Jahr | 2400 € |
Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern: 3,4909 %
Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 4,8 %. Jahreskaltmiete: 12.000,00 €. Eigentümerkosten im Jahr: 2.400,00 €. Jahresüberschuss vor Finanzierung: 9.600,00 €. Gesamter Kaufaufwand: 275.000,00 €.
Brutto bezieht sich auf den Kaufpreis. Netto berücksichtigt die eingegebenen Kaufnebenkosten und laufenden Eigentümerkosten.
Höhere Eigentümerkosten
| Kaufpreis | 250000 € |
|---|---|
| Einmalige Kaufnebenkosten | 25000 € |
| Monatskaltmiete | 1000 € |
| Eigentümerkosten pro Jahr | 4800 € |
Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern: 2,6182 %
Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 4,8 %. Jahreskaltmiete: 12.000,00 €. Eigentümerkosten im Jahr: 4.800,00 €. Jahresüberschuss vor Finanzierung: 7.200,00 €. Gesamter Kaufaufwand: 275.000,00 €.
Brutto bezieht sich auf den Kaufpreis. Netto berücksichtigt die eingegebenen Kaufnebenkosten und laufenden Eigentümerkosten.
Kleinerer Kaufpreis
| Kaufpreis | 200000 € |
|---|---|
| Einmalige Kaufnebenkosten | 25000 € |
| Monatskaltmiete | 1000 € |
| Eigentümerkosten pro Jahr | 2400 € |
Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern: 4,2667 %
Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 6 %. Jahreskaltmiete: 12.000,00 €. Eigentümerkosten im Jahr: 2.400,00 €. Jahresüberschuss vor Finanzierung: 9.600,00 €. Gesamter Kaufaufwand: 225.000,00 €.
Brutto bezieht sich auf den Kaufpreis. Netto berücksichtigt die eingegebenen Kaufnebenkosten und laufenden Eigentümerkosten.
Häufige Fragen
Kann die Nettorendite negativ sein?
Ja. Übersteigen die Jahreskosten die Kaltmiete, ist der Jahresüberschuss negativ.
Wohin gehören Erwerbsnebenkosten?
In das eigene Feld für zusätzliche Kosten beim Kauf.
Wie wird eine Finanzierung erfasst?
Die Rendite dieses Modells beschreibt das Objekt vor Finanzierung. Für die laufende Belastung steht der Vermietungs-Cashflow-Rechner bereit.